La location saisonnière a toujours été un secteur dynamique de l’immobilier. En effet, qui n’a jamais rêvé d’avoir un joli petit logement à Paris, Toulouse ou Bordeaux, pour le louer aux touristes lors des vacances et pouvoir ainsi profiter d’un complément de revenu particulièrement attractif ? Avec le succès des plateformes de location meublée en ligne, la pratique s’est largement démocratisée. Seulement, elle est également soumise à des règles fiscales spécifiques qui peuvent donner du fil à retordre aux loueurs non avertis.
Comprendre les obligations fiscales de la location saisonnière
Avant de s’intéresser à la fiscalité des locations saisonnières, il est important de définir ce que l’on entend par ce terme. Il s’agit d’un meublé de tourisme loué pour de courtes périodes par des personnes effectuant un séjour à caractère touristique. Différentes formules existent : la location de résidence principale pendant les vacances, la location d’un logement secondaire toute l’année, ou l’achat spécifique d’un bien pour faire de la location saisonnière…Tous ces différents cas sont autant de conseils pour choisir son chemin vers cette pratique.
Quel que soit le cas de figure, l’une des choses à garder à l’esprit est que les revenus générés par ce type de locations doivent impérativement être déclarés aux impôts, que vous soyez loueur meublé professionnel (LMP) ou non-professionnel (LMNP). Les obligations déclaratives et les régimes fiscaux appliqués diffèrent en fonction de votre statut.
Les revenus de location non-professionnelle
Si vos recettes annuelles (loyers et charges) issues de la location saisonnière sont inférieures à 23 000 €, ou représentent moins de 50 % de votre revenu global, vous bénéficiez du statut de loueur meublé non-professionnel (LMNP). Vous êtes alors soumis au régime « micro-BIC » ou « réel simplifié », en fonction du montant de vos recettes annuelles. Il est essentiel de comprendre ces termes pour bien cerner la situation.
Les revenus de location professionnelle
Dans le cas contraire, c’est-à-dire si vos recettes annuelles issues de la location saisonnière sont supérieures à 23 000 € et représentent plus de 50 % de vos revenus, vous obtenez le statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Vous pouvez alors opter pour le régime réel simplifié, qui est souvent plus avantageux notamment lorsque vos charges sont élevées.
Décryptage du régime fiscal applicable aux revenus de la location saisonnière
Une des particularités de la fiscalité sur les locations saisonnières concerne les régimes fiscaux applicables. En effet, il existe deux régimes principaux qui sont le régime micro-BIC et le régime réel simplifié, qui présentent chacun leurs propres caractéristiques.
Le régime micro-BIC
Dans le cadre du régime micro-BIC, le loueur bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes générées par la location. C’est un régime simplifié, facile à mettre en place, qui convient parfaitement aux locations générant peu de charges, autrement dit avec peu de frais associés à la location. C’est une option intéressante pour débuter et limiter la paperasse.
Le régime réel simplifié
De son côté, le régime réel simplifié permet de déduire de vos revenus locatifs l’ensemble des charges réelles liées à votre activité. Ces charges sont souvent bien supérieures à l’abattement proposé par le régime micro-BIC. Ce régime est donc particulièrement pertinent pour ceux qui ont d’importantes charges à déduire. Il permet ainsi d’optimiser sa fiscalité en déduisant le maximum de dépenses.
Les charges déductibles sont nombreuses : les frais de gestion, les charges de copropriété, les travaux d’entretien et de réparation, les frais d’assurance, certains frais financiers, etc. Comprendre et bien gérer ces charges déductibles sont la clé pour optimiser sa fiscalité en régime réel.
Les frais de gestion
Ces frais englobent notamment les frais d’agence, les honoraires pour la gestion de la location, les frais de publicité pour trouver des locataires, les dépenses liées à l’accueil des locataires (draps, ménage…).
Les charges de copropriété
Elles recouvrent les dépenses de copropriété non-récupérables sur le locataire, comme l’entretien des parties communes, les travaux réalisés sur l’ensemble de la copropriété, la gestion de la copropriété, etc.
Les implications fiscales spécifiques de la location saisonnière
Au-delà de ces régimes fiscaux, d’autres taxes peuvent venir s’ajouter pour les propriétaires de locations saisonnières. C’est notamment le cas de la taxe de séjour à collecter auprès des locataires, et les impôts locaux qui peuvent être dus selon les cas.
La taxe de séjour
Dans la majorité des communes touristiques, une taxe de séjour est instaurée. Elle est à payer par le locataire et à reverser par le loueur à la collectivité. Son montant varie selon chaque commune, et selon le type d’hébergement loué. Il s’agit d’un élément à ne pas négliger, car l’omettre pourrait entraîner des pénalités.
Les impôts locaux
La taxe foncière et la taxe d’habitation sont deux impôts incontournables pour les propriétaires de locations saisonnières. Ils peuvent représenter une part importante des charges à prendre en compte dans le cadre de la location saisonnière.
La taxe foncière
Cet impôt local est à la charge du propriétaire, qu’il loue son bien ou non. Il est calculé en fonction de la valeur locative cadastrale du bien. Il est donc important de bien prévoir cette charge lors de l’établissement de son budget.
La taxe d’habitation
Elle n’est due que si le logement est disponible à la location à titre de résidence principale au 1er janvier de l’année d’imposition. Pour la location saisonnière, cette taxe est généralement due par le propriétaire, à moins que le logement ne soit considéré comme sa résidence principale.
Conclusion
Comme vous pouvez le voir, la fiscalité des locations saisonnières est une matière complexe, qui nécessite de la rigueur et de l’organisation. Toutefois, une fois les règles principales comprises, il est possible d’optimiser sa fiscalité pour en tirer un maximum de profit.
En synthèse, retenons les points importants : définir précisément son statut (LMP ou LMNP), connaître les régimes fiscaux existants (micro-BIC ou réel), déduire toutes les charges réelles admissibles, collecter et reverser la taxe de séjour, bien tenir compte de ses obligations en matière d’impôts locaux.
Un dernier conseil toutefois : n’hésitez pas à vous faire accompagner par un expert en fiscalité immobilière pour être certain de prendre les bonnes décisions, optimiser votre fiscalité, mais aussi éviter toute erreur qui pourrait vous exposer à un risque de redressement fiscal. La location saisonnière peut être une source de revenus intéressante, mais elle nécessite une bonne connaissance et une gestion rigoureuse de sa fiscalité.